不動産(土地や家、マンション等)に関する登記手続き
住宅ローンが残っている不動産を「離婚による財産分与」で名義変更するには

ホーム > 不動産登記 > 住宅ローンが残っている不動産を「離婚による財産分与」で名義変更するには

離婚による財産分与で、今まで夫婦で住んでいた不動産(土地や家、マンション)の名義を、どちらか一方の名義に変えようとする場合に、住宅ローンが残っていると、不動産の名義も、住宅ローンの名義も、簡単には変更することができません。

なぜでしょうか?

住宅ローンの融資をした金融機関は、通常、購入された土地や家、マンションに担保を設定しています。(この担保を抵当権といいます)
その担保(抵当権)を設定したときの契約書には、通常、「金融機関の承諾なしに名義を変えてはならない」という契約条項が記載されています。

ですので、まず、不動産(土地や家、マンション)の名義や住宅ローンの名義を、離婚に伴い、どちらか一方の名義に変えようとする場合は、まず借り入れをしている金融機関へ相談し、審査を受けることが必要です。

POINT

登記(名義変更)の手続きはその後になります。

しかしながら。。。

ある程度の予備知識がないまま単に「離婚するので名義変更したい、借り換えしたい」と金融機関に相談に行くと、あっけなく断られてしまうケースもあります。
しかも断られるだけならともかく、最悪「そういう事情ならまずローンを一括返済してください」と求められてしまうケースもあります。

「じゃあ金融機関には何も伝えず、住宅ローンはそのままにして、不動産の名義だけでも内緒で変えてしまえば・・・」

そう思った方もいるかもしれません。

しかし、もし不動産の名義を変えたことを金融機関に知られてしまったら、金融機関への契約違反として、以下のような措置を受ける可能性があります。(あくまで可能性ですが・・・)

  • ローンの一括返済を求められる
  • 契約が解除され、損害賠償を請求される
  • 抵当権が実行され、競売にかけられる

結局のところ、どうしたらいいか明確な答えは出ず、皆さん悩まれています。

  • 私のようなケースでは金融機関の審査は下りるだろうか
  • 金融機関の審査は下りそうにないが、他の解決方法はないだろうか
  • そもそも住宅ローンが残っている不動産を財産分与するときは、どういった問題があるのだろうか?

一般に書店で売られているような離婚関係の本には、こういったことを詳しく解説してあるような本はありません。

こういったときは、住宅ローンの手続きや金融機関との交渉に精通した専門家、FP(ファイナンシャルプランナー)さんに相談してみるもの一つの手です。

POINT

司法書士は、あくまで登記手続き(不動産の名義変更手続き)の専門家ですので、その前段階である住宅ローンの借り換え手続きや金融機関との交渉に関しては、アドバイスしたり関与したりすることは残念ながらできません。

もしFP(ファイナンシャルプランナー)さんに相談されるのであれば、以下の情報を予めまとめておくといいと思います。

  • 不動産の名義は誰の名義になっているのか?単独名義か共有名義か?
  • 住宅ローンの名義(債務者)は誰の名義になっているのか?連帯債務者や保証人はいるか?
  • 誰から誰に不動産と住宅ローンの名義を変えたいのか?
  • 誰が引き続きその不動産に住むのか?
  • 今まで誰が住宅ローンを支払っていたのか?
  • 離婚後、誰が引き続き住宅ローンを支払っていくのか?
  • 夫と妻の収入は?
  • 住宅ローンの残債は?
  • 仮に今住んでいる不動産を売却したら、住宅ローンは完済できるか?

こういった場合、私が頼りにしているFP(ファイナンシャルプランナー)さんがいますので、ご参考までにその方の会社(プランサービスさん)のウェブサイトをご紹介しておきます。
かなり参考になる情報が載っていますので、一読される価値はあると思います。(さらに個別具体的なアドバイスが必要な場合は有料ですが、ご相談されることをお勧めします。)